最近我们注意到网上开始出现诸如“XX养老社区，卖会员卡后老板卷款逃跑”等新闻，为了避免大家陷入这种窘境，我们对市场上诸多养老社区进行了研究，希望给大家一些指导意见。
目前，就中国市场主流养老社区销售模式而言，我们大致可以把他们分为两类。一类是通过一次性支付购买产权或长久入住权益的模式，我们在此将其定义为“销售型”，主要类型有产权销售、使用权转让、永久入住权、一般入住权；另一类是通过按年或按月支付租金，我们在此将其定义为“租赁型”，包括月租模式和年租模式。
交易模式
销售型养老社区
1、使用权转让
使用权模式属于非产权销售模式，与产权模式最为接近，因为使用权模式本身是产权权益的一种延伸，比如土地出让，实质上是一种使用权的出让，包括70年的住宅用地、40年的商业用地以及很多车位的获得也是通过使用权转让的合同框架去实施的。
所以，使用权转让其实也是现在市场上出现比较多较为流行的一种法律转让形式。（产权的法律解释：针对不动产的一种完整的物权，这种权益是独占性和排他性的，其衍生出来的权益包括使用权、收益权、入住权、处置权和典当权。）
采用使用权转让的社区有杭州万科随园嘉树、上海保集富椿佘山等养老社区。他们的使用权转让，我们总结之后发现有如下几个特点：
（1）此种使用权是等同于土地的使用年限的使用权，而且在土地到期之后 ，如果在法律的框架下土地可以续期，此种使用权也同样可以续期；
（2）此种使用权具有某种程度上的独占性和排他性，其对应的是具体的房屋单元，比如，富椿佘山合同商定为“受让人向转让人受让位于X幢X单元X室富椿园养生项目单元使用权”；
（3）此种使用权是具备继承性的一种权益，在子女具备继承条件之后，可以在国家的法律框架下进行继承；
（4）此种使用权的持有人有转让的权益，但是，是一种有限条件下的转让，比如一些养老社区与业主约定转让使用权时 — — “ 第一，业主需要通过管理公司的同意；第二，管理公司收取成交总价10%的费用。”；
（5）在现有的法律框架下，一般的金融机构不认为此种使用权具有典当或抵押的资格，即购买使用权的客户往往是无法取得相应的抵押贷款的。转让的使用权物业也会被金融机构认为是有抵押瑕疵的，所以当养老社区的权益被分解成使用权之后，其本身的产权其实也是不完整的权益。而两方的任何一方都会被金融机构认为是具有抵押瑕疵的权益，在现有的法律框架下其实是很难进行抵押的。
2、永久入住权
永久入住权，相当于我们现在所见的会员卡模式。客户在购买此种养老产品时首先需要和相应的公司签订会员卡销售协议，销售协议里会明确规定：客户购买会员资格，对应的会享有指定的养老社区的入住资格。这种永久入住权，具有如下几个特点：
（1）这种入住权是一种入住资格，并不对应具体的房屋单元，或对应的房屋单元比较模糊，比如亲和源会员卡销售中规定这种入住资格对应的是“一种大套居所，两室一厅的入住资格”。这种情况可能会导致会员在转让或继承这种入住权的时候有更换房屋单元的现象发生；
（2）这种入住权需在签订具体的入住协议后才会生效，所以会员卡入住协议和销售协议是缺一不可的；
（3）这种入住权的继承存在一定的局限性。对于继承者来说，其继承的是一种会员资格，而这种会员资格有时存在可能会要求继承者在达到一定年龄之后，或者在某个具体的养老社区有符合条件空置的房屋单元之后才能继承，与使用权的继承是有区别的；
（4）入住权的销售需确保公司具备对相应的资产有长期处置的权益。比如在亲和源的会员卡合同里会明确“亲和源股份有限公司具备房屋产证，并有具体房屋产证编号”，这是非常合乎行业规范的表现，而前文提到的“XX养老社区，卖会员卡后老板卷款逃跑”案例，实质上是负责人利用违约成本很低的短期租赁合同取得对物业入住权的销售资格导致的，所以提醒购买的客户要特别注意；
（5）入住权的转让也是有限制的转让，比如亲和源的入住权转让，管理公司会收取双方转让过程中差价的10%（2014年数据），而在澳大利亚，这一比例高达50%。
3、一般入住权
一般入住权是一种针对一代人入住的一种销售模式。如亲和源的会员卡B卡，随园嘉树的15年长租模式，都约定入住资格仅为合同指定的人员享有，这种入住权具有如下特点：
（1）这种入住权无法继承。对于业主来说，其购买的是指定个人享有该物业资产的权益，非指定人员不能享有这种权益。指定个人在无法继续享有该物业资产后，管理公司将收回对该资产的处置和使用权益；
（2）这种入住权无法转让。不同于永久入住权，一般入住权不能转让，业主在居住期间，无权将此权利转让给其他人；
（3）这种入住权更具有灵活性，在协议范围内，业主可随时退出，且风险较小。如随园嘉树的合同中就明确规定，在15年租赁期内，业主可提前解除合同，甲方退还剩余年份的租金，退还租金=租金总额/15 *未租赁年限；
（4）一次性支付的费用较低。一般性入住权的养老社区入园门槛低，其支付的费用仅相当于其他养老社区的70%，对于那些无需考虑子女养老问题或投资需求较低的客户来说，这种交易模式不失为一种好的选择。
相比于产权销售，入住权销售模式更加灵活，在一些法律比较完善的发达国家，入住权销售是一种非常流行的模式。但同时，在法律不完善的情况下，往往会出现“假租真卖”或“假租超卖”的现象，客户在面对入住权销售的养老产品时需尤其关注管理公司本身对资产的处置权利。
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